聖馬刁郡(San Mateo County) 房地產- 2014年3月

所有徵兆都指向歷史新高

根據聖馬刁郡 (San Mateo County) 子市場與全郡市場的審查指出，半島仍是一個賣方市場。以下是（數據比較至2004年1月）聖馬刁郡San Mateo County房地產市場3月份的亮點：

• 2014 年3月，聖馬刁郡出現了罕見的三重彩：平均價、中位價、平均每平方英尺價均處歷史記錄最高水平。
• 平均房價為$1,504,000美元。前最高月度紀錄是2008年2月的$1,436,000美元。
• 中位房價為$1,170,000美元。這打破了2007年10月$1,020,000的月度歷史新高。
• 平均每平方英尺的價格為 $688 ，遠高於2006年6月 $656美元的前月度新高。
• 平均售價超過要價 6％。這是平均最終售價高於要價的第24個月（儘管在該市場有很多房屋的售價沒有超過它們的要價）。

雖然每月記錄值指出房格處在歷史最高水平，但只憑一個月的數據難會免有像差。下圖顯示的是12個月中位價、平均價和平均每平方英尺價的平均浮動值。移動平均線有助於理平隨機月波動。在一個上升速快，像我們目前所處的市場，浮動值可能會低估定價的真實水平，但它確實提供了一個不錯的，把當前與歷史價格做比較的基準。到2014年年初，這個平均浮動值顯示出該價位已超過了2007年底/2008年初的高峰值。

與去年同期相比，價格上漲了15％至20％。房價在2011年跌底，從那時到現在價格已上漲了約35％。這個比值會以房屋和地區的不同而變化，在一般情況下，兩年前在市場週期低谷的一棟出售價為$75萬美元的房屋在今天的預計售價會為$100萬多一點美元。

根據近期價格的上漲，新上市的房價被上調，但買家的競購戰仍將繼續。3月份的銷售價格比為106.5％，這意味著平均最終的售價比要價高6％以上，（並不是所有的房屋都以超出要價的數目售出，有許多低於要價的，也有許多高出要價10％以上的）。106.5％是聖馬刁郡過去10年來的第二高比值。最高的出現在2005年4月，為106.8％，只要這個比值高於100％，那麼房價就很有可能在至少隨後的幾個月裡上漲。

年初始銷售下滑

不足為奇，銷售額下降（需求減少）和不斷增加房源（供應增多）往往是房地產價格軟化的一個先兆。書上寫的是，房地產週期是當銷售開始放緩房源開始增加的時候，房價上漲率便開始降低。隨著價格繼續的上漲，房源趨於飽和（相對銷售數量），價格便開始下降。這樣一來，越來越多的賣家會下調要價並接受較低的報價。在現實中房地產市場的運作當然很難完全與書本上描述的一致，但原則是一樣的。銷售的下降和房源的增長通常是價格上漲率可能會降低的第一個徵兆。

那聖馬刁郡的市場又是怎樣一個狀況呢？今年開年，銷售明顯下降。這三個月來，出售房屋809棟，比2013年第一季度的912棟下降了約11％，而這就低於2012年前三個月的1046棟。

但這些銷售數目具有一點兒誤導性。從理論上講，如果每一棟去年的待售房和在今年前三個月的新上市房都售出的話，那麼大部分的數據應該是可以放人前三個月的時間裡。在2012年，銷售機會為2539 棟房屋，售出1046棟，比例為41％（注：我們當然不會期望售出所有上市的房屋得，這只不過是一個框架）。在2013年，房源下跌至1755棟，售出912棟，比例上升到52％。 2014年，房源下跌至1650棟，這一次的比例也有所下降，為49％。換句話說，2013與2014兩年的變化不大。也許我們看到了第一個徵兆，房價的上漲率已經達到了一個頂峰。以20％的年增長速度，這遲早都要發生。

銷售機會下降的主要原因是房源水平已降到歷史的最低水平。 2014年3月底聖馬刁郡市場的待售房屋只有484棟，與去年同月的572棟相比有所下降。從2010年年中的1500棟到現在，房源在穩步地往下降。

數據表 - 聖馬刁郡房地產

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